يک سند رسمي جديد از «کفايت عرضه مسکن در برابر تقاضاي موجود در کشور» منتشر شده است که محتواي آماري آن يکبار ديگر ضمن هشدار به سياستگذار بابت «خطاي تشخيص در شناسايي عامل بحران قيمت ملک»، اثبات مي‌کند «اين ابررکود ملکي بسيار بعيد است با سياست‌هاي فعلي به خط‌پايان برسد چون کانون مساله جايي خارج از نقطه اصابت احتمالي سياست موجود است».
مرکز آمار ايران اخيرا گزارش جامعي با عنوان «جايگاه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي استان‌هاي کشور» منتشر کرد که در يکي از صفحات اين گزارش، اطلاعاتي درباره «حجم واحدهاي مسکوني در حال مصرف و همچنين تعداد خانوارهاي موجود در کشور» منعکس شده است.اين داده‌ها نشان مي‌دهد، با وجود «رکود بي‌سابقه ساخت مسکن در 5 سال گذشته»، اما در حال حاضر فاصله (نابرابري) بين تعداد خانه‌هاي در حال استفاده و تعداد خانوارها به کمترين ميزان 10 سال گذشته رسيده و از ابرشکاف به شکاف جزئي تبديل شده است.اين شکاف در سال 90 به ميزان 5 درصد کسري خانه در برابر خانوارها بود که سال 95 درست در مقطع بعد از ابررونق ساخت‌و‌ساز سال‌هاي 90 تا 92 و همچنين بعد از عصر احداث مسکن‌مهر، ميزان آن (کسري عرضه در برابر تقاضا) نه تنها ترميم نشد که تشديد هم شد و به 6 درصد رسيد. اما در ابتداي 1400 در شرايطي که تيراژ ساخت مسکن در سال‌هاي 96 تا 99 به نصف دوره‌هاي قبل رسيد، شکاف مسکن نه تنها زيادتر نشد که به 2 درصد کاهش پيدا کرد. همچنين اطلاعات تکميلي نيز «واقعيت معنادارتر» را درباره بخش مسکن بازگو مي‌کند؛ علاوه بر واحدهاي مسکوني در حال مصرف، يکسري «خانه خالي و خانه دوم» در بازار ملک وجود دارد که مجموع اين سه دسته املاک مسکوني در کل کشور، هم‌اکنون در بدترين حالت، «12 درصد بيشتر از کل خانوارها» است.
اين ارقام به خوبي اثبات مي‌کند، مشکل بازار مسکن و عامل جهش بي‌سابقه قيمت‌ها در دوره اخير، «رکود خانه‌سازي» نبوده، بلکه يکي از دو ريشه اصلي در خارج از بخش مسکن و يکي ديگر در داخل بازار معاملات ملک - و نه در بازار ساخت‌و‌ساز- است که اگر سياستگذار به «بيراهه تصميمات و اقدامات براي به اصطلاح تنظيم بازار مسکن» پايان دهد و سراغ «کروکي اصلي و معتبر رونق» برود، سال آينده «سال بهبود اوضاع براي سرمايه‌گذاران ساختماني و خريداران مصرفي خانه» خواهد بود.
چقدر خانه در برابر چه تعداد خانوار؟
گزارش «دنياي اقتصاد» از جزئيات داده‌هاي مرکز آمار ايران درباره آخرين وضعيت موجودي مسکن در کشور و نسبت آن با تعداد خانوارها حاکي است، سال 90 تعداد واحدهاي مسکوني در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهاي موجود بوده است. در آن سال، 20 ميليون خانه در حال استفاده در کشور وجود داشت که 21 ميليون و 100 هزار خانوار در اين خانه‌ها سکونت داشتند. يک متغير در اقتصاد مسکن وجود دارد تحت عنوان «تراکم خانوار در واحد مسکوني» که از نسبت تعداد خانوارها بر تعداد واحدهاي مسکوني در حال استفاده به دست مي‌آيد. عدد حاصل از اين نسبت در سال 90 برابر با 06/ 1 بود. البته براي شرح ساده اين نسبت بهتر است عکس آن را توضيح داد. يعني نسبت تعداد واحدهاي مسکوني به تعداد خانوارها که براساس عدد حاصل از آن، کسري يا مازاد مشخص شود. اين عدد همان «کسري 5 درصدي» در سال 90 است.
کسري «واحدهاي مسکوني در حال استفاده» در برابر «خانوارها» در سال 95 به 8/ 5 درصد رسيد. در آن سال، 24 ميليون و 200 هزار خانوار در 22 ميليون و 800 هزار واحد مسکوني ساکن بودند.سال 95 در شرايطي، کسري عرضه، يک واحد درصد نسبت به سال 90 افزايش يافت که طي سال‌هاي 90 تا 95، تيراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در ساير شهرها به لحاظ رشد عرضه سالانه واحد مسکوني جديد، رکورد زد. طي 90 تا 92، تيراژ سالانه ساخت مسکن در تهران به دو برابر سال‌هاي دهه 90 رسيد. در ساير شهرها نيز ساخت‌وسازهاي انبوه مسکن مهر باعث ابررونق ساخت مسکن شد.اما نتيجه کار در بازار مصرف، نه تنها به «مازاد عرضه در حال مصرف در برابر تقاضاي کل» منجر نشد که به دليل «خلأ سياست اصلي تنظيم بازار ملک»، خروج بخشي از عرضه‌هاي جديد از بازار مصرف به «بازار املاک بلااستفاده»، کسري عرضه تشديد شد. در ابتداي 1400 اما شرايط طور ديگري رقم خورد که باز هم منشأ آن، بدون آنکه ارتباطي به تيراژ توليد مسکن داشته باشد به همان دو ريشه اصلي مرتبط است.
در پايان سال 99 (يا همان ابتداي 1400)، تعداد واحدهاي مسکوني در حال استفاده در کشور به 25 ميليون و 600 هزار واحد افزايش يافت که 26 ميليون و 200 هزار خانوار در اين واحدها ساکن بوده و هستند. به اين ترتيب، «کسري عرضه در برابر تقاضا» در سال 99 به 2 درصد رسيد. اين «افت کسري عرضه مصرفي در برابر خانوارها» در شرايطي رقم خورد که طي سال‌هاي 95 تا 99، رکود شديد و بي‌سابقه آن هم به شکل سريالي (حداقل 4 سال) در بازار ساخت و توليد مسکن برقرار بود. در سال‌هاي ابتداي دهه 90، تيراژ ساخت سالانه مسکن در مرز 900 هزار تا يک ميليون واحد در نوسان بود، اما طي سال‌هاي 95 تا 99، ميانگين تيراژ عرضه مسکن جديد در کشور به مرز 400 هزار واحد سقوط کرد. با وجود اين افت شديد ساخت مسکن، شکاف عرضه بهبود پيدا کرد، چون سرعت رشد خانوارها از سرعت بسيار پايين ساخت و توليد مسکن کمتر بوده است.
زيرپوست عرضه مسکن؛ «مازاد عرضه»
«خانه‌هاي در حال استفاده» که در گزارش مرکز آمار مبناي محاسبه شکاف عرضه در برابر تقاضا است، همه خانه‌ها نيست. در بازار مسکن طبق اطلاعات تکميلي مرکز آمار -مربوط به سرشماري 90 و 95- علاوه بر خانه‌هاي در حال استفاده، دو دسته خانه ديگر هم وجود دارد؛ خانه‌هاي خالي و خانه‌هاي دوم. در سال 90، مجموع «خانه‌هاي خالي و دوم» به ميزان 2 ميليون و 300 هزار واحد مسکوني بود که در سال 95 اين حجم خانه به 4 ميليون و 700 هزار واحد افزايش پيدا کرد.به اين ترتيب، کل موجودي مسکن در سال 90 رقمي معادل 22 ميليون و 300 هزار واحد مسکوني بوده که در سال 95 به 27 ميليون و 500 هزار واحد افزايش پيدا مي‌کند. با اين حساب، بازار مسکن در سال 90 به لحاظ «کل موجودي خانه‌ها اعم از در حال استفاده، خالي و دوم»، با 5 درصد مازاد عرضه در برابر تقاضاي کل روبه‌رو بوده که اين رقم مازاد در سال 95 به 14 درصد افزايش پيدا مي‌کند. نکته معنادار اين ارقام، «انحراف مسير عرضه مسکن از بازار مصرف» است.
اما در سال 99 چه اتفاقي رخ مي‌دهد؟
طي سال‌هاي 95 تا 99، در مجموع حدود يک ميليون و 600 هزار واحد مسکوني جديد در کشور ساخته مي‌شود. همچنين در اين سال‌ها با استناد به رفتار قبلي سازندگان در دوره‌هاي رونق و رشد قيمت، ساختمان‌هايي که در گذشته نيمه‌کاره رها شده بود، تکميل و به بازار مصرف عرضه مي‌شود.
بنابراين «موجودي 25 ميليون و 600 هزار واحدي خانه‌هاي در حال استفاده در سال 99» در مقايسه با «موجودي 22 ميليون و 800 هزار واحدي همين نوع خانه‌ها در سال 95»، به معناي افزايش 8/ 2 ميليوني خانه‌هاي در حال استفاده طي اين مدت است که 6/ 1 ميليون آن همان عرضه جديد و حدود يک ميليون آن يا از محل تکميل واحدهاي قبلي يا از محل تبديل خانه‌هاي خالي به خانه‌هاي در حال استفاده بوده است. بهترين سناريو آن است که فرض شود، حدود يک ميليون واحد مسکوني از خانه‌هاي خالي، طي اين مدت، روانه بازار مصرف شده است که در اين صورت، کل خانه‌هاي موجود در کشور 1مجموع سه نوع- در حال حاضر 29 ميليون و 300 هزار واحد مسکوني است. در اين صورت، مازاد عرضه 12 درصدي در بازار مسکن وجود دارد. اما در سناريوي محتمل، حجمي از خانه‌هاي خالي شناسايي شده در سال 95، در پايان سال 99 کم نشده و حتي به خاطر «حجم بالاي خريدهاي سرمايه‌اي مسکن در سال‌هاي 97 تا 99»، اضافه هم شده است. در اين صورت، نه تنها بازار مسکن در شرايط فعلي، کسري ندارد که با مازاد 16 درصدي مواجه است.
جعبه‌ابزار ويژه خروج از رکود
تا اينجا مشخص شد، بازار مسکن با احتساب کل موجودي خانه‌ها -اعم از در حال استفاده، خالي و ملک دوم و چندم- کسري عرضه ندارد، بلکه بين 12 تا 16 درصد با مازاد عرضه روبه‌رو است. اما چرا اثر اين مازاد عرضه، در بازار مسکن به شکل «دسترسي مناسب خانه‌اولي‌ها به مسکن در استطاعت» و همچنين «کاهش قيمت مسکن به سطح متعارف» بروز پيدا نکرده است؟
پاسخ به «اشکال سياست‌هاي اقتصادي و سياست‌هاي بخش مسکن» مربوط است. براي حل مشکل بايد مسير خروج از ابررکود مسکن به رونق غيرتورمي، ايجاد شود. اين مسير با چهار ابزار قابل طراحي و استفاده است.در گام اول، لازم است «محيط کسب و کار» براي سرمايه‌گذاري‌هاي مولد بهبود پيدا کند تا افراد به «سودگيري از خلق ارزش افزوده» در بخش‌هاي مختلف اقتصادي از جمله بخش ساختمان تشويق شوند.در کشورهاي موفق دنيا، خانوارها و گروه‌هاي مختلف متقاضي سرمايه‌گذاري، پس‌اندازهاي خود را از طريق بازار سرمايه و بانک‌ها، در بخش‌هاي مولد سرمايه‌گذاري مي‌کنند. چون از يکسو، عايدي اين مدل سرمايه‌گذاري به خاطر فراهم بودن زمينه توليد و کسب و کار، قابل توجه است و هم اينکه، تورم عمومي به دليل نبود انتظارات تورمي در سطح پايين (پايين‌تر از عايدي توليد) قرار دارد.
ابزار دوم در اين جعبه‌ابزار، به «بازار رقيب بازار خلق ارزش افزوده» اصابت مي‌کند. طي سال‌هاي اخير، «خريد ملک به قصد سودگيري» رونق داشت، چون افراد ترجيح مي‌دادند از «بازدهي اسمي دارايي‌ها» سودگيري کنند تا «از بخش‌هاي مولد».اين کار باعث «کسري عرضه مصرفي در بازار مسکن» و «افزايش خانه‌هاي بلااستفاده» در کشور شده است. در اينکه، عامل خريدهاي سرمايه‌اي، «انتظارات تورمي» و پناه بردن افراد به خريد ملک بوده، ترديدي نيست. اما علاوه بر اينکه در بيرون بخش مسکن، بايد سياست‌هاي «کاهنده انتظارات تورمي و همچنين فراهم‌کننده شرايط مناسب براي توليد» اتخاذ شود، در داخل بازار مسکن نيز بايد با «لنگر مالياتي»، رقيب «جريان مولد سرمايه‌گذاري» مهار شود. اين لنگر، همان ماليات سالانه بر املاک است که «ريسک صفر خريدهاي بلااستفاده مسکن» را به «بازدارندگي قوي» تبديل مي‌کند.ابزار سوم توسط سياستگذار بايد به گونه‌اي به کار گرفته شود که «انتظارات تورمي» کاهنده شود. هدف‌گذاري تورمي يکي از همين ابزارها است تا افراد احساس کنند «مجموعه اقتصاد در سال‌هاي آينده به سمت تورم کمتر» پيش خواهد رفت. همچنين لازم است «ريسک‌هاي غيراقتصادي» نيز مهار شود تا خود اين موضوع به «کاهش انتظارات تورمي» بينجامد.
ابزار آخر براي رونق مسکن در 1401
کروکي اصلي رونق مسکن در سال جديد با «ابزار چهارم» تکميل مي‌شود. اين ابزار، «تسهيلات ليزينگ خريد مسکن» براي «ايجاد فرآيند دومينويي خريدوفروش مصرفي در بازار آپارتمان» است. اين يک واقعيت است که بخش مسکن با «کمبود منابع بانکي» براي پرداخت تسهيلات خريد روبه‌رو است. از طرفي، تسهيلات خريد مسکن بايد در استطاعت گروه‌هاي هدف -دهک‌هاي پايين و متوسط- باشد تا امکان صاحب‌خانه شدن فراهم شود. پس يک کار بايد صورت بگيرد تا هم «کمبود منابع براي تسهيلات» برطرف شود و هم «امکان پرداخت تسهيلات ارزان به گروه‌هاي هدف» فراهم بيايد. براي اين دو منظور، «تسهيلات ليزينگ» کليد حل مشکل است. تسهيلات ليزينگ با منابع به قيمت روز تامين مي‌شود که علي‌القاعده بايد با نرخ سود متناسب با قيمت تمام شده تسهيلات به افراد داده شود. مخاطبان تسهيلات ليزينگ مسکن افرادي هستند که توانايي پرداخت اقساط بالا را دارند و متقاضي فروش خانه‌هاي کم متراژ براي خريد خانه‌هاي بزرگ‌تر هستند. در نتيجه، اين تسهيلات باعث مي‌شود عرضه خانه‌هاي کم متراژ در بازار معاملات افزايش يابد و از سوي ديگر، بانک‌ها بتوانند تسهيلات محدود را با نرخ حمايتي در اختيار خانه‌اولي‌هاي جامعه هدف قرار دهند. کاملا مشخص است اين جعبه ابزار از يکسو، «حل مساله اصلي بازار مسکن» که همان «حبس عرضه در بازار خانه‌هاي خالي» است را هدف قرار داده و از سوي ديگر، «باعث احياي قدرت خريد مسکن بعداز حل مساله» خواهد شد.