بازار دوم سرمايه‌گذاري ملکي در قالب بورس املاک و مستغلات براي اولين بار در کشور راه‌اندازي مي‌شود. اين خبر را اخيرا وزير امور اقتصادي و دارايي اعلام کرده است. بر خلاف برخي برداشت‌هاي اوليه از اين خبر، عرضه‌کنندگان در بورس املاک و مستغلات، نهادهاي دولتي هستند که قرار است از صندوق‌هاي املاک و مستغلات به عنوان ابزار تامين مالي استفاده و دارايي‌هاي ملکي غيرنقدي خود را به دارايي نقدي تبديل کنند. در سوي ديگر بورس املاک و مستغلات، سرمايه‌داران خرد و کلاني قرار مي‌گيرند که به سرمايه‌گذاري ملکي تمايل دارند. صندوق‌هاي املاک و مستغلات ابزار مناسبي براي جلوگيري از سوداگري در بازار املاک مصرفي است چراکه مقصدي خارج از بازار مصرفي املاک مسکوني را براي جذب سرمايه‌گذاران بازار املاک و مستغلات تعريف کرده است. به اين ترتيب بازار دوم سرمايه‌گذاري ملکي براي ملک‌بازها تدارک ديده شده و خريداران واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق‌هاي املاک و مستغلات مي‌توانند بدون اينکه وارد بازار مسکن مصرفي شده و زمينه‌ساز پرواز قيمت‌ها در اين بازار شوند، هم از عايدي جاري ناشي از بهره‌برداري املاک خريداري شده متناسب با ميزان سرمايه‌گذاري خود برخوردار شوند و هم عايدي ناشي از تغييرات قيمت ملک در بلندمدت نصيب آنها خواهد شد.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، طي ماه‌هاي اخير دو برداشت غلط درباره ارتباط بازار مسکن و بازار سرمايه مطرح و به حدي در شبکه‌هاي اجتماعي و فضاي مجازي تکرار شده که اجازه عرضه اندام و خودنمايي به اصل طرح دولت را نداده است. دولت در طرح جديد خود بنا دارد ارتباط تازه‌اي ميان بازار مسکن و بورس برقرار کند اما درباره شکل اين ارتباط سوء‌برداشت شده است. تا پيش از اين راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان به عنوان يک راه ارتباطي بين بورس و مسکن محقق شده بود. در اين صندوق‌ها سرمايه‌هاي خرد کساني که علاقه‌مند به سرمايه‌گذاري در بازار مسکن هستند، هزينه‌هاي ساخت و ساز پروژه‌هاي مسکوني را تامين مي‌کند. اما با وجود تشکيل تعدادي صندوق زمين و ساختمان و حتي به سرانجام رسيدن پروژه‌هاي ذيل اين صندوق‌ها، اين پل ارتباطي نتوانست آن‌گونه که بايد ارتباط موثر و مداومي ميان بازارهاي سرمايه و مسکن ايجاد کند؛ چراکه اصولا سازنده‌ها تمايلي به جمع‌آوري سرمايه از افراد براي اجراي پروژه‌هاي ساختماني نشان نمي‌دهند و در نتيجه در سمت عرضه استقبالي از صندوق‌هاي زمين و ساختمان صورت نگرفت.
اما پيش از طرح جزئيات نقشه دولت، بايد دو تعبير و برداشت غلط از مسير جديد ارتباطي بورس و بازار مسکن که طي دو ماه اخير در شبکه‌هاي مجازي اطلاع‌رساني بارها تکرار شده است، مرور شود. برداشت غلط اول اين است که دولت قرار است قانون يا مصوبه‌اي بگذراند که در راستاي آن، فروشنده‌هاي آپارتمان‌هاي مسکوني در شهرها مجاز يا مکلف به عرضه واحدهاي مسکوني خود در بورس شوند. البته تصور يک گروه اين است که اين موضوع به شکل اجباري پياده خواهد شد و گروه ديگر تصور مي‌کنند که اختيار عرضه مسکن در بورس به فروشنده‌ها داده خواهد شد.
تعبير غلط دوم نيز اين است که برخي تصور مي‌کنند دولت قرار است از ابزارهاي نوين مالي بازار سرمايه نظير اوراق سلف، صندوق‌هاي زمين و ساختمان، اوراق رهني و فروش متري مسکن استفاده کند. برداشت اول به هيچ عنوان نه مطرح بوده و نه قابليت طرح موضوع را دارد؛ چراکه مسکن يک کالاي همگن نيست و به خاطر طيف متنوع خصايص واحدهاي مسکوني، کشف قيمت براي مسکن بسيار دشوار و به نوعي ناممکن است. در واقع با وجود اينکه مانعي براي ورود مسکن به بازار سرمايه وجود ندارد، اما در حال حاضر اين کالا قابليت عرضه در بورس را ندارد. از طرفي اگر زمينه اين عرضه فراهم شود، بعيد است که مالکان و سازنده‌ها حاضر به فرآيند فروش در بستر بورس شوند، چراکه آنها اغلب روي قيمت‌هاي پيشنهادي خود براي فروش مصر هستند و اعتقادي به کشف قيمت و قيمت کارشناسي ندارند.
در مورد برداشت دوم نيز اگرچه دولت قصد استفاده از ابزارهاي نوين مالي براي تامين مالي بخش مسکن را دارد، اما طرح تازه دولت ارتباطي با اين ابزارهاي متداول ندارد. در واقع طرح دولت تقريبا هيچ ارتباطي به مسکن و ساختمان مسکوني ندارد و کاملا مرتبط با املاک و مستغلات متعلق به دولت است. البته قاعدتا با کليد خوردن اين طرح، به تدريج املاک غيردولتي نيز امکان عرضه در بورس را پيدا خواهند کرد اما در شروع، قرار است املاک دولتي آن‌هم نه الزاما با کاربري مسکوني، بلکه با هر نوع کاربري در بستر بازار سرمايه عرضه شود.
اما مختصات واقعي طرح مسکني دولت چيست؟ بر اساس اين طرح، دولت براي تامين بخشي از کسري بودجه خود و منابع مورد نياز سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي عمراني در شرايطي که درآمد نفتي کاهش يافته است، از مسير و ظرفيت بکري استفاده خواهد کرد. بر اين اساس بناي دولت اين است که املاک مازاد و غير قابل استفاده و البته مستعد فروش خود را واگذار کند. موضوع املاک مازاد نه فقط در دولت فعلي، بلکه در سه دولت نهم، دهم و يازدهم نيز همواره مطرح بوده و در همه اين سال‌ها روساي جمهور و معاونان اول رياست‌جمهوري در مقاطع مختلف، به دستگاه‌ها درباره واگذاري املاک مازاد فرمان مکتوب داده‌اند و حتي استانداران موظف شدند مسير اجباري فروش املاک مازاد را با شناسايي املاک دستگاه‌ها در هر استان و معرفي آنها به دولت، در پيش بگيرند. اما صرف‌نظر از مقاومت دستگاه‌ها به واگذاري املاک که از آن به عنوان «چسبندگي» ياد مي‌شود، گير ديگري هم در کار واگذاري وجود داشته که سبب شده در همه اين سال‌ها بحث فروش املاک مازاد نتيجه‌بخش نباشد. گير ماجرا اين بود که در سال‌هاي اخير متناسب با رشد قيمت مسکن در سال‌هاي اخير، ارزش تک‌قطعه از املاک دولتي به قدري بالا رفته که عملا در سمت تقاضا بنيه خريد براي يک فرد حقيقي يا حقوقي وجود ندارد. در واقع بهاي املاک دولتي از توان خريد سرمايه‌گذاران ملکي در بازار به مراتب بيشتر شده است. به عنوان مثال دولت ممکن است زمين يا ساختماني با کاربري مختلط داشته و حاضر به واگذاري آن باشد، اما بهاي فروش آن به صورت يکجا به حدي بالاست که هر کسي در بازار نمي‌تواند مشتري خريد آن باشد. بنابراين گير مذکور موجب شده بحث واگذاري املاک مازاد دولتي در سال‌هاي گذشته به نتيجه نرسد.
اما طرح فعلي دولت را مي‌توان يک برنامه عملياتي دومنظوره توصيف کرد که مي‌تواند هم گير نامتناسب بودن ارزش املاک دولتي با قدرت خريد سرمايه‌گذاران ملکي را برطرف کند و هم به نفع پيشگيري از ايجاد فضاي سوداگري در بازار مسکن مصرفي تمام شود. در طرح دولت، املاک دولتي از طريق تشکيل صندوق املاک و مستغلات به لحاظ ارزش فروش به يونيت‌ها يا واحدهاي سرمايه‌گذاري تقسيم مي‌شوند، با اين هدف که امکان خريد آنها براي گروه زيادي از متقاضيان سرمايه‌گذاري ملکي فراهم شود. به عبارت ديگر، طبق کارکرد جهاني و تجربه شده صندوق املاک و مستغلات، اين املاک دولتي وقتي از طريق صندوق عرضه مي‌شود، امکان خريد و سرمايه‌گذاري از سوي يک گروه از سرمايه‌گذاران روي يک فقره ملک دولتي فراهم مي‌شود و در نتيجه هر فرد با سرمايه خرد و کلان مي‌تواند به اين طريق سرمايه خود را روانه بازار ملک کند تا ارزش واقعي دارايي خود را از تورم در امان بدارد.
نفع ديگر طرح دولتي اتصال بازار املاک و بورس اين است که بازار دوم براي سرمايه‌گذاران ملکي در جايي بيرون از بازار مسکن مصرفي ايجاد مي‌کند. در دهه‌هاي اخير بازار املاک مصرفي مسکن دوره‌هاي متعدد جهش قيمت را پشت سر گذاشته و به دنبال آن رکود سنگين ناشي از اخراج تقاضاي مصرفي از بازار مسکن به دليل عدم تناسب بودجه آنها با سطوح قيمت‌ها نيز رخ داده است. يک علت اصلي جهش قيمت، حضور همزمان تقاضاي مصرفي، سرمايه‌اي و سفته‌بازي در بازار مسکن بوده است. حضور تقاضاي مصرفي نيز که شرط کليدي حيات بازار مسکن است اما در مورد تقاضاي سرمايه‌اي، ماجرا متفاوت است. ريشه اين تقاضا التهاب در بازارهاي رقيب، تورم عمومي و انتظارات تورمي ناشي از آن است که سبب مي‌شود صاحبان سرمايه نقدي همواره به تبديل سرمايه خود به ملک رغبت نشان دهند. از طرفي تجربه دهه‌هاي گذشته نشان داده در کشور ما امن‌ترين بازار براي حفظ ارزش سرمايه، بازار ملک بوده است، چراکه رشد قيمت اسمي املاک در دوره‌هاي بلندمدت از نرخ تورم بالاتر بوده است.
در گذشته اين نگاه وجود داشت که بايد از حضور تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسکن جلوگيري کرد و بعضا سياست‌گذاران به دنبال سرکوب اين نوع تقاضا بودند. اما از آنجا که ريشه اين تقاضا وضعيت اقتصادي کشور است، امکان سرکوب آن وجود ندارد. دولت اخيرا سرانجام اين واقعيت را پذيرفت که نمي‌تواند صورت مساله تقاضاي سرمايه‌اي مسکن را پاک کند و به صراحت در جلسه ستاد هماهنگي اقتصادي دولت اعلام شد که تقاضاي سرمايه‌اي يک علت رشد سرسام‌آور قيمت مسکن بوده و دولت قصد دارد از ابزارهايي براي انتقال تقاضاي سرمايه‌اي مسکن به بورس استفاده کند. با راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان، عملا بازار دوم سرمايه‌گذاري براي ملک‌بازها راه‌اندازي مي‌شود. اما اين تنها مزيت صندوق‌هاي مذکور نيست. ويژگي مهم صندوق‌هاي املاک و مستغلات اين است که فرصت سرمايه‌گذاري ملکي را به شکل برابر ميان طبقات اجتماعي مختلف و صاحبان سرمايه‌هاي خرد تا کلان توزيع مي‌کند. اين صندوق‌ها از يکسو جاذب سرمايه‌هاي کلان افرادي است که مي‌توان به آنها «ملک‌باز» لقب داد و از سوي ديگر زمينه حضور خانه اولي‌ها يا متقاضيان سرمايه ملکي که اندازه سرمايه آنها براي خريد چند مترمربع مسکن کفاف مي‌دهد و به اندازه پوشش قيمت يک واحد آپارتمان کامل نيست را در بازار سرمايه‌گذاري ملکي فراهم مي‌کند.
هر دو گروه سرمايه‌گذاران در صندوق‌هاي املاک و مستغلات که با عرضه املاک دولتي از هفته جاري آغاز به کار خواهد کرد، از دو ناحيه منتفع خواهند شد؛ يکي از ناحيه عايدي ناشي از بهره‌برداري اين املاک که اغلب به شکل اجاره‌داري صورت مي‌گيرد و به شکل درآمد جاري بورسي در اختيار صاحبان واحدهاي سرمايه‌گذاري قرار مي‌گيرد و ديگري از ناحيه رشد ارزش دارايي ملکي متناسب با نرخ تورم در دوره‌هاي ميان و بلندمدت که به اين ترتيب اصل سرمايه آنها نيز مشمول رشد مي‌شود.
بنا بر تعريف استاندارد، فعاليت اصلي اين صندوق‌ها خريد املاک و مستغلات و کسب سود از محل هر نوع بهره‌برداري از آنها به ويژه اجاره‌داري است. البته اين صندوق‌ها در اوراق بهادار مرتبط با حوزه املاک مانند اوراق رهني نيز سرمايه‌گذاري مي‌کنند و عايدي ناشي از اين سرمايه‌گذاري‌ها نيز نصيب صاحبان واحدهاي سرمايه‌گذاري اين صندوق‌ها مي‌شود.
دو سناريو درباره آينده صندوق املاک
به گزارش «دنياي اقتصاد» با دو نگاه خوش‌بينانه و بدبينانه مي‌توان آتيه سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني مذکور را پيش‌بيني کرد. در سناريوي خوش‌بينانه، نهادهاي دولتي که قرار است املاک خود را در قالب اين صندوق‌ها عرضه کنند، بهترين زمين و ساختمان‌هاي خود را که هيچ مشکل قانوني، سند و معارض ندارد را پاي کار مي‌آورند و مردم نيز با خريد متري اين املاک از صندوق‌هاي مذکور استقبال مي‌کنند. در اين صورت دستگاه‌ها و نهادهاي دولتي با تامين مالي انجام شده در زمينه‌هاي توليد حقيقي کالا و خدمات اقدام خواهند کرد و مردم نيز از محل افزايش قيمت و ارزش افزوده املاک و مستغلات منتفع مي‌شوند.
اما در سناريوي بدبينانه، نهادهاي دولتي تمام زمين‌هايي که داراي تعارض، مشکل قانوني و اختلاف سندي است را پاي کار خواهند آورد و ممکن است با تامين مالي انجام شده از اين محل، به سوداگري در بازارهاي ديگر ورود کنند و منافع سنگيني به جيب آنها سرازير شود، اما مردم از سرمايه‌گذاري‌هاي مذکور انتفاع قابل توجهي پيدا نکنند. بنابراين جنس مشارکت نهادهاي دولتي در موفقيت يا عدم موفقيت صندوق‌هاي زمين و ساختمان در مهار شدت تورم ملکي بسيار مهم است.