سه اتفاق معنادار در بازار اجاره‌بها در مقطعي که پيک سنتي معاملات مسکن به شمار مي‌آيد رخ داده است که بخشي از آن نشان‌دهنده اثر بهار بازار معاملات فروش ملک بر بازار اجاره‌نشيني است. در ميانه تابستان امسال اثر خروج بهاري سفته‌بازهاي ملکي و تغيير جنس بهاري خريداران مسکن در بازار اجاره تابستان مشهود شده است. بهار 1400 مقطعي بود که نه تنها بازار مسکن بلکه همه بازارهاي موازي سرمايه‌گذاري در کشور منفي شدند و اين موضوع به تغييراتي در وضعيت قيمت و معاملات منجر شد که اثر آن روي بازار اجاره در نيمه تابستان مشهود شده است.
به گزارش «دنياي اقتصاد» در بهار امسال حجم معاملات مسکن نسبت به معاملات فصل بهار 99 تقريبا نصف شد و رکود معاملاتي در سه ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه پارسال سنگين‌تر بود. از ابتداي سال گذشته تا پايان تيرماه سرعت رشد قيمت مسکن هم‌پاي رشد شتابان بورس بالا بود و به همين خاطر پاي سفته‌بازهاي ملکي به بازار مسکن در اين مقطع باز شد. در واقع بهار و شروع تابستان پارسال ايام اوج سفته‌بازي در بازار مسکن بود. سفته‌بازها نوعي از تقاضاي سرمايه‌اي هستند که در کوتاه‌مدت نسبت به خريد و فروش مکرر ملک اقدام مي‌کنند و در نتيجه در مقاطعي وارد بازار مي‌شوند که سرعت رشد قيمت بالاست و در زمان کوتاه مي‌توانند از نوسان قيمت عايدي کسب کنند.
اما بهار امسال فصل ريزش قيمت در بازار مسکن و بازارهاي سرمايه، سکه و ارز بود؛ طوري که ميانگين قيمت در اين بازارها در پايان فصل بهار نسبت به ابتداي 1400 به مراتب پايين‌تر بود. فضاي رواني حاکم بر بازار مسکن و ساير بازارها نيز تحت تاثير نشست‌هاي احياي برجام، سبب شد انتظارات کاهش قيمت در بازارها شکل بگيرد و اين تجزيه و تحليل‌ها اثر خود را به شکل تغيير رفتار خريداران ملک و نيز تغيير جنس خريدهاي غيرمصرفي نشان داد. به اين ترتيب در حالي که در بازار مسکن بهار امسال همچنان تعداد خريدهاي مصرفي بسيار کم بود، جنس خريدهاي سرمايه‌اي با بهار پارسال تفاوت پيدا کرد و حجم آن نيز به نصف معاملات فصل مشابه پارسال کاهش يافت. تفاوت عمده از اين جهت بود که سرمايه‌گذاران ملکي در بهار امسال، سفته‌باز نبودند و ديد بلندمدت براي کسب سود داشتند.
در حال حاضر نيز تحولات بازار اجاره تابستان در مرداد به عنوان ماهي که پيک سنتي اجاره مسکن است، منعکس‌کننده وقوع سه اتفاق معنادار است و نشان مي‌دهد اجاره‌نشين‌ها چگونه از خروج سفته‌بازهاي ملکي در بهار، اثر مثبت دريافت کرده‌اند. اتفاق اول اين است که سرمايه‌گذاراني که بهار امسال نسبت به خريد مسکن اقدام کردند، انتظار افزايش اجاره در کوتاه‌مدت را نداشتند و در نتيجه پس از انجام معامله، وارد بازار اجاره شدند تا ملک را براي يک سال پيش رو به اجاره بسپارند.
به اين ترتيب اثر بهار بر بازار اجاره‌بها به شکل افزايش عرضه خود را نشان داد. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از بازار اجاره مسکن نشان مي‌دهد در بهار امسال تنوع فايل به طور نسبي بيشتر از پارسال است و مستاجران در هر محله گزينه‌هاي متعددي براي انتخاب دارند؛ وضعيتي که کاملا متفاوت با شرايط بازار اجاره در سال گذشته است. اين افزايش عرضه سبب شده اکنون سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به پارسال همين موقع دست‌کم در مناطقي که تحقيق ميداني صورت گرفته، نسبتا کمتر شود. اتفاق دوم کاهش تقاضاي اجاره‌نشيني نسبت به فصل بهار است که سبب شده با وجود افزايش فايل، تعداد قراردادهاي اجاره جديد طي مرداد امسال افزايشي متناسب با انتظار واسطه‌ها نداشته باشد. سه علت درباره کاهش تقاضاي اجاره در ميانه تابستان مطرح است که نخستين علت به جابه‌جايي زودرس براي در امان ماندن از رشد اجاره‌بها در تابستان باز‌مي‌گردد. در واقع گروهي از مستاجران با علم به اينکه معمولا تابستان فصل گرم اجاره‌بها بوده و قيمت‌ها قدري تندتر از ديگر فصل‌هاست، در بهار نسبت به جابه‌جايي اقدام کرده‌اند. علت دوم، افزايش نسبي توافق براي تمديد اجاره‌نامه‌هاي سال 99 است. دولت از سال گذشته براي افزايش اجاره‌بها سقف تعيين کرد که بر اساس اين سقف موجران تهراني حداکثر مي‌توانند بهاي اجاره را 25 درصد افزايش دهند. سال گذشته موجران بيشتري به دنبال فرار از اجراي اين مصوبه بودند و يک پله فرار براي عبور از سقف اعلامي تعريف کردند؛ اين پله فرار، عدم تمديد اجاره‌نامه با مستاجر قبلي بود. اما امسال به نظر مي‌رسد به دلايل مختلف موجران تمايل بيشتري به توافق با مستاجران نشان مي‌دهند؛ هرچند توافق‌ها الزاما با رعايت سقف دستوري صورت نمي‌گيرد. سومين علت براي کاهش تقاضاي اجاره در مرداد امسال نيز کاهش «مستاجر اولي‌ها» به خاطر تاخير در برگزاري مراسم عروسي تحت تاثير محدوديت‌هاي کرونايي و ايام محرم است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در بازار اجاره مردادماه اتفاق ديگري نيز رخ داده که در مجموع به نفع مستاجران است. اين اتفاق به شکل «کاهش سرعت رشد اجاره‌بها» در بازار قابل رديابي است. اطلاعات بازار نيازمندي‌هاي آنلاين «ديوار» که در اختيار «دنياي اقتصاد» قرار گرفته، نشان مي‌دهد تورم اجاره‌بهاي پيشنهادي در فايل‌هاي ثبت شده در اين سامانه طي يک ماه مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل 61 درصد بوده است؛ بر اين اساس ميانگين اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکوني در 22 منطقه تهران در حال حاضر حدود 126 هزار تومان بوده و اين در حالي است که رقم مذکور در مرداد سال گذشته 80 هزار تومان بود.
اما از گزارش مربوط به قيمت‌هاي پيشنهادي فايل‌ها که عبور کنيم، تحقيقات ميداني واقعيت دقيق‌تري از ميزان تورم اجاره‌بها را منعکس مي‌کند. بر اساس تحقيقات ميداني در اغلب مناطق مصرفي شهر تهران اجاره‌بها در تابستان امسال بين 30 تا 40 درصد نسبت به سال گذشته رشد کرده است و اين يعني بين قيمت‌هاي پيشنهادي و قطعي اجاره، اختلاف تورم معناداري وجود دارد و پاي قرارداد، قيمت‌هاي اعلامي از سوي موجران تعديل مي‌شود؛ چراکه عرضه نسبت به پارسال افزايش و تقاضا کاهش يافته است.
سال گذشته ميانگين تورم اجاره‌بها 40 درصد بود که اين ميزان در فصل تابستان به مرز 50 درصد رسيد. بنابراين تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد سرعت رشد اجاره‌بها امسال کاهش يافته است. مقايسه ميانگين اجاره پيشنهادي مسکن در فايل‌هاي مرداد امسال نسبت به پارسال نيز با ميانگين اجاره‌بهاي قطعي در تهران نشان مي‌دهد اجاره‌هاي پيشنهادي 20 تا 25 درصد بيشتر از اجاره‌هاي قطعي است. معاملات اجاره مسکن سال 99 نيز با ميانگين اجاره‌بهاي 70 هزار توماني به ازاي هر مترمربع در شهر تهران بسته شده بود. گزارش ديگري که براي توصيف وضعيت بازار اجاره‌بها قابل بررسي است، گزارش رسمي بانک مرکزي از تحولات بازار مسکن در تيرماه است. بر اساس اين گزارش تورم اجاره در تهران طي نخستين ماه تابستان 35 درصد بوده است که با نتايج تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» همخواني دارد. پيش از اين «دنياي اقتصاد» با انتشار گزارشي با عنوان «سال متفاوت بازار اجاره» در دوم تيرماه، دو علامت برگشت اجاره‌بها از قله تورم را رصد و تشريح کرده بود. اين دو علامت شامل «کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در ماه‌هاي ابتدايي امسال» و «تغيير رويکرد موجران نسبت به مستاجران» بود که بر اساس آن، پيش‌بيني مي‌شد وضعيت بازار اجاره در مجموع امسال قدري نسبت به پارسال بهبود پيدا کند.